2013年07月14日

不動産業者をあたるときは、いくつかあたるべきでしょうか?

媒介契約(売却依頼)の種類と内容については以下に掲げているので参照してください。ちなみにレインズとは、不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System)の略であり、国土交通大臣より指定をうけた不動産流通機構が運営するコンピュータネットワークシステムの名称です。簡単に説明すると、指定流通機構の会員不動産会社は不動産情報を受け取る・提供をするシステムであり、会員間での情報交換がリアルタイムでおこなわれています。国土交通大臣流通機構は全国を4つに分け、東日本レインズ・中部レインズ・近畿レインズ・西日本レインズとなっています。
不動産業者といっても様々なものが存在し、業者によって得意・不得意な分野があるので、媒介契約を締結するときにはどの種類を使用するか不動産業者としっかりと話し合うことが大切です。媒介契約締結後には販売状況に応じて価格の変更や期限の更新(通常媒介契約期間は3か月ごとで区切る)をしますが、これについては変更事項を記した覚書で更新・変更をすることになっています。

 1.一般媒介契約
  ・レインズへの物件登録の義務はない
  ・売主への売却活動の業務報告義務はない
  ・売主は複数の仲介業者に重ねて依頼することが可能
  ・売主は自分で見つけた購入希望者と直接売買契約を結ぶことが可能
 2.専任媒介契約
  ・レインズへの物件登録をしなければならない(契約後7営業日以内)
  ・売主への売却活動の業務報告義務がある(2週間に1回以上文書等で報告)
  ・売主は特定の1社の仲介業者に依頼する(重ねて依頼することは不可能)
  ・売主は自分で見つけた購入希望者と直接売買契約を結ぶことが可能
 3.専属専任媒介契約
  ・レインズへの物件登録をしなければならない(契約後5営業日以内)
  ・売主への売却活動の業務報告義務がある(1週間に1回以上文書等で報告)
  ・売主は特定の1社の仲介業者に依頼する(重ねて依頼することは不可能)
  ・売主は自分で見つけた購入希望者と直接売買契約を結ぶことが可能
posted by 不動産売却 at 14:24| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

よく耳にする仮契約とはなんですか?

契約書とは当事者が契約内容に関して間違いがないことを確認して署記名押印し、後に争いが発生することを防ぐためにあります。また契約とは、諾成契約といって売主買主当事者の意思表示が合致することに成立するため、契約書の作成は契約成立に必要なものではありません。その他契約書に解除の条項として記載される主なものについては以下のようなものが挙げられます。
 ・手付解除
  契約成立後に相手方が契約の履行に着手するまでは契約を自由に解除することが可能です。契約時に買主は売主に手付金を交付しますが、この解除をする際には売主は受領済みの手付金を返して同額を買主に支払(手付倍返し)、買主は売主に交付した手付金を放棄してそれぞれ契約を解除することが可能となっています。ただし当事者の一方が解約したことにより相手方に損害が生まれても、特約がない際には手付金とは別に損害賠償請求は不可能であり、この期間は契約から一か月ほどを目処に確保されます。
 ・融資利用特約(ローン条項)
  買主の購入資金のうちで売買代金の一部に金融機関等の融資を用いる際には、融資の一部または全部について認められないと買主は売主に対して売買代金を支払うことはできません。ただし、初めから融資を受ける前提ならばあらかじめ融資が否認された際の措置を契約書の条文に入れます。具体的に、契約日から最長1か月の期間を定めてこの期間内に予定金額の融資がうけることができなかった際には契約が白紙解約となってしまいます。
 ・違約解除
  契約の相手方がその債務を履行しない際、不履行の原因が相手方の責任である場合には債務不履行の責任を問うことが可能です。契約書の条文では次のようになっています。
   「売主買主はその相手方が売買契約にかかる債務履行をおこたった場合、その相手方に書面により債務履行を催促したうえで、売買契約を解除して違約金の支払いを請求することが可能です。」
この違約金の額は手付金の額、売買代金の10%~20%と契約前に取り決めておき、また解除によって実際に発生した損害額が違約金を上回るまたは下回る際には相手方にその増減を請求できないと記されます。
 ・危険負担
  不動産などの特定物に対しての危険負担は、売買契約ではものの引き渡しを求める債権を有する買主の負担、つまり危険負担の債権者主義となっています。例えば、売買契約締結後に隣の建物が類焼し、そのもらい火で建物が焼失した際には、引き渡し時期が先で買主は建物の引き渡しを受けていない場合でもその損失を全部自己負担して代金金額を売主に対して支払わなければなりません。売主は建物が焼失した以上、引き渡しの義務をまぬがれて他の同様の建物を代わりに引き渡ししたり損害賠償の支払いもしなくてもよいですが、実際の不動産取引では売主が危険を負担するように変えるための債務者主義の特約があります。契約書では、買主が契約締結の目的を達することが不可能な際には契約を解除することができるとなることが多いです。
 ・瑕疵担保責任
  売買不動産において、買主はもちろん売主も知らない重要な欠陥が引き渡しの後に明らかになった際にも危険負担と同じように、買主が契約締結の目的を達することが不可能な際には契約を解除することができるというように記されます。
posted by 不動産売却 at 14:23| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

代金をいただくときの注意点について説明してください

買主から代金をいただいたときには、手付金残代金で全部の清算をおこなうこととなっています。金種とは一般的に授受される通貨の種類のことですが不動産取引では現金と小切手を区別するのに用いられることが多いです。また、売買のときに不動産業者が仲介としていれば次のものついてもすべて別々に分ける助言をします。
 ・売主の抵当権の抹消手続き
 ・残債
 ・買換えであれば買換え先への送金
 ・その他清算金
しかし、送金先の銀行が統廃合によって名称等が変わっている場合があるので再度確認しましょう。なお、残代金の小切手はパーソナル小切手ではなく預金小切手となります。その他に注意する点に関しては以下を参照してください。
 1.預金小切手
  預金小切手は通常ヨテと呼ばれるもので、振出人が銀行支店名になっている小切手のことを指します。このヨテは銀行が振出人になっているので、不渡りなどの支払いを確実に受けることができ信頼できます。売買代金に支払われる小切手には通常、小切手の左隅に横線、銀行・BANK・銀行渡り等の文字が入る線引を入れますが、この横線があることにより所持人から取引を頼まれた銀行や支払銀行と直接の取引がある人にしか支払うことができないことになっているため、その小切手の支払いが誰におこなわれたか明らかになるため不正使用を防ぐことが可能です。また現金化するには手形交換所において決済等の手続きがあるため日数を要することに気を付けなければならず、この日数は取引依頼日の翌日から起算して銀行の2営業日目の午後に現金化されます。さらに、遠隔地の手形交換所決済の小切手はもっと日数が必要であるため、売却代金を買換え先の代金に充当する際には、同日決済であれば金銭について前もって調整しなければなりません。
 2.諸費用の清算
  不動産売買契約では各種負担金等の諸負担ついて以下のように記されているため、年額・月額のものもそれぞれ日割りの清算がされます。
   「引渡完了日の前日までの分を売主の収益または負担とし、引渡完了日以降の分を買主の収益または負担として引渡完了日において清算する。」
  また、清算するものは以下に掲げるようなものです。
   ・固定資産税、都市計画税
   ・地代(借地)
   ・管理費、修繕積立金(マンション)
   ・共有部分の電気料金、水道料金(収益物件)
   ・対象不動産からの果実(賃料・広告収入、施設賃貸収入)
  また電気やガス、水道の清算については各担当の事務所に連絡をして引渡し当日にメーター清算にすると、掃除等での水の使用や引渡し時の事前確認でのエアコンの使用に役立ちます。
 3.固定資産税・都市計画税の清算(東京23区)
  不動産売買契約で土地の上に古屋がある際には、完了引渡し前に売買側で建物を取り壊す場合があります。例えば、今年に売買契約を終えて来年に引渡しするスケジュールの際には、取り壊す時期を今年にすると来年の1月1日時点で建物がないため、来年の固定資産税・都市計画税の清算は更地の課税標準額となるので金額の上昇となるため気を付けなければなりません。また、この課税標準額には市区町村の各区域内に同一人が有する固定資産の課税標準額の合計額が、土地30万、家屋20万未満の際には課税されないという免税点がありますが、このように古屋でもあると役に立つことがあります。
posted by 不動産売却 at 14:23| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

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