2013年12月10日

私は、自宅を売却しようと考えています。平成18年1月に父から相続によって敷地を取得し、同年10月に自己資金を用いて家屋を建てました。この場合に、譲渡所得の計算に当たって取得費はどうなるかということと、敷地の所有期間の計算に当たって取得した日はいつになるかということを教えてください。

敷地の取得費については、被相続人(父)が当該敷地を取得した際の購入代金や取得に要した金額に、改良費や設備費を加えた合計額となり、家屋の取得費については、建築代金等の合計額から償却費相当額を控除した額となります。また、敷地の所有期間の計算に当たっては、相続によって取得した平成18年1月からではなく、被相続人が敷地を取得した日から計算をすることとなります。

1.取得費の概要
 資産の取得費には、購入代金・建築代金・購入手数料・設備費・改良費等の費用のほかに、主として次のものが含まれます。ただし、事業所得や不動産所得といった必要経費に算入されたものは、資産の取得費に含まれません。
・土地や建物の購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含まれます)に当たって納めた登録免許税(登録費用も含まれます)、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
・借主が存在する土地や建物の購入に当たり、借主に明け渡してもらうために支払った立退料
・土地の埋立て・土盛り・地ならしを行うために支払った造成費用
・土地の測量費
・所有権等の確保のために要した訴訟費用(相続財産である土地を遺産分割するために要した訴訟費用等は除外されます)
・当初から土地の利用が目的であったと認められるときの建物の購入代金や取壊しの費用
・土地や建物の購入のために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用し始める日までの期間に対応する部分の利子
・締結済みの土地等の購入契約を解除して他の物件を取得することとしたときに支出する違約金
 ちなみに、資産の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%未満であったりする場合は、収入金額の5%を取得費とすることが可能です。

2.家屋の取得費
 自宅として使用していた家屋を売却するときの取得費の計算は、次の通りです。
建物の取得価額-償却費相当額=建物の取得費
償却費相当額の計算は、次のように行います。
建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数=償却費相当額
上記の償却率は、同種の減価償却資産の耐用年数×1.5です。

3.敷地の所有期間
 所有期間とは、土地や建物を取得した日から引き続き所有していた期間のことをいいます。この場合に、相続や贈与により取得したものは、被相続人や贈与者が取得した日から計算をするのが原則です。
  
posted by 不動産売却 at 10:01| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

2013年09月19日

1号買換えの注意点について教えてください。

 1号買換えのときには、譲り渡しをする資産の区域が、既成市街地等の区域内にあるか、購入する資産の区域は既成市街地等外にあるかのチェックが必要です。このときに既成市街地外でも海外はこれに含めることはできません。既成市街地等内の市で、一部の区域が対象となっている際には当該市当局への確認を絶対に行ってください。
 購入資産が土地等である際には、原則的には、購入する土地等の面積は譲り渡しをした土地等の面積の5倍以内に制限されることが決まっています。この5倍を超えてしまった際には、超えた部分は特例の対象にはなりませんが、一定の農地へを行った10倍以内になることがあります。また、譲り渡しをする資産は譲り渡しをした日の属する年の1月1日に所有期間が10年を超えていることが条件で、購入日から譲渡日までが10年を超えるというわけではないので気を付けましょう。購入する期間につきましては、譲り渡しをした年、譲り渡しをした翌年中、譲り渡しをした前年中に資産を買わなければならず、事業の用に供する期間は、資産の購入日から1年以内に事業に使うことが決まりです。購入してから1年以内に事業に使われなかった場合には特例は適用されないので気を付けてください。また、この特例の適用期限は平成26年12月31日までとなっています。
posted by 不動産売却 at 17:06| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

2013年07月14日

不動産業者をあたるときは、いくつかあたるべきでしょうか?

媒介契約(売却依頼)の種類と内容については以下に掲げているので参照してください。ちなみにレインズとは、不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System)の略であり、国土交通大臣より指定をうけた不動産流通機構が運営するコンピュータネットワークシステムの名称です。簡単に説明すると、指定流通機構の会員不動産会社は不動産情報を受け取る・提供をするシステムであり、会員間での情報交換がリアルタイムでおこなわれています。国土交通大臣流通機構は全国を4つに分け、東日本レインズ・中部レインズ・近畿レインズ・西日本レインズとなっています。
不動産業者といっても様々なものが存在し、業者によって得意・不得意な分野があるので、媒介契約を締結するときにはどの種類を使用するか不動産業者としっかりと話し合うことが大切です。媒介契約締結後には販売状況に応じて価格の変更や期限の更新(通常媒介契約期間は3か月ごとで区切る)をしますが、これについては変更事項を記した覚書で更新・変更をすることになっています。

 1.一般媒介契約
  ・レインズへの物件登録の義務はない
  ・売主への売却活動の業務報告義務はない
  ・売主は複数の仲介業者に重ねて依頼することが可能
  ・売主は自分で見つけた購入希望者と直接売買契約を結ぶことが可能
 2.専任媒介契約
  ・レインズへの物件登録をしなければならない(契約後7営業日以内)
  ・売主への売却活動の業務報告義務がある(2週間に1回以上文書等で報告)
  ・売主は特定の1社の仲介業者に依頼する(重ねて依頼することは不可能)
  ・売主は自分で見つけた購入希望者と直接売買契約を結ぶことが可能
 3.専属専任媒介契約
  ・レインズへの物件登録をしなければならない(契約後5営業日以内)
  ・売主への売却活動の業務報告義務がある(1週間に1回以上文書等で報告)
  ・売主は特定の1社の仲介業者に依頼する(重ねて依頼することは不可能)
  ・売主は自分で見つけた購入希望者と直接売買契約を結ぶことが可能
posted by 不動産売却 at 14:24| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。


×

この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。